漲租、吃差價、違約趕客……部分長租公寓平臺亂象調查
2020-02-22 19:22:12

近來不少業主和租客反映,有互聯網長租公寓平臺存在趁機漲價、吃差價甚至違約趕客等情況。這是否屬實?是何原因?又該如何治理?新華社記者展開調查。

部分長租公寓平臺被反映有亂“吃差價”等現象

近日,一名北京租客反映,其房子2月21到期后因為疫情無法換租,原價2360元,自如管家告知續租一年需多330元,漲幅13%,她無奈續租一個月,加上服務費后房租3000多元。最近收到漲租通知的并非個例,北京、上海、成都等地不少自如平臺租客都有相關投訴。

自如方面回應稱,出現漲價個例多為長租換短續導致,租金價格變動僅為個別租客情況。同時,為解決租客租房難題,自如也率先在2月為長租改短續的用戶,提供一定的便利措施,包括短續優惠、無責退租、服務費減免等。

還有平臺被指以疫情為名索要優惠“吃差價”的情況。記者了解到,2月起陸續有業主接到長租公寓平臺蛋殼公寓通知,要求免除疫情期間房租。一名知情人透露,蛋殼要求北京業主免租一個月,武漢業主免租三個月,同時還要求到疫情結束后再補交拖欠業主的房租。據記者調查,天津、上海、南京等地部分業主自接到此類通知電話后再未收到房租。

另一方面,租客能從平臺獲得的優惠卻非常有限。一名租客稱曾要求平臺免租金,被告知最多免10天。對蛋殼、青客等平臺要求業主給予免租、減租、延期付款等優惠多,卻對租客僅給予小惠且強制折算成平臺代金券等做法,多名業主與租客表示質疑,“差價是不是都進了平臺自己的口袋?”

此外,記者發現有不少租客反映,租約未到期即被長租公寓平臺要求“自己主動退租”“找個地方換租”,理由是“疫情不可抗力”。還有業主曝光其與某長租公寓平臺工作人員的電話錄音,平臺方提出希望業主能免違約金提前解約,同時將平臺此前配置的家電“購買”下來,理由也是“疫情不可抗力”。

中國人民大學法學院副教授朱虎表示,相關企業不得以“疫情不可抗力”理由隨意豁免自己應履行的合同義務。依法律規定,企業義務是否可以豁免,取決于“不可抗力”程度。從實際情況看,長租公寓平臺對業主繳納房租的義務并不受疫情阻斷。另外,企業主張變更與租客之間的合同,也不應超出防疫所必需的程度,更不能侵害租客合法居住權。

企業盲目擴張、經營模式單一,資金壓力加大

去年10月,蛋殼公寓招股書顯示,2019年前9個月,公司通過“租金貸”模式獲取的租金預付款,占公司租金收入的80%。業內人士認為,長租公寓平臺近期亂象集中表現為“資金饑渴”,這種情況與對“租金貸”的依賴直接相關。

所謂“租金貸”,即租客與金融機構或平臺簽訂協議,長租公寓企業一次性獲得金融機構預支付的總房租款,租客此后分期將租金支付給金融機構償貸。在有穩定客源和收入的情況下,這一模式保證了相關企業現金流,有利于實現“高價收房,跑馬圈地”快速擴張。有房屋中介負責人告訴記者,部分企業慣以高于市場的價格租下業主手中的房源,在短時間搶占房源后再抬高租金獲利,這種模式就依賴大量使用“租金貸”。

但業內人士也強調,“這種模式風險較大,一旦手中房源空置增加,資本風險急劇升高。”2019年底,住建部等6部門發文要求住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30% ,超過比例的應當于2022年底前調整到位。據記者了解,此前蛋殼、青客等企業的“租金貸”占比都超出要求不少。

受疫情影響,今年春節后復工時間推遲,租房需求減少,空置率上升。易居中國數據顯示,近八成長租公寓企業表示疫情期間出租率與營收同比下降一半以上。長租公寓行業資金壓力增大,依賴“租金貸”的部分企業所受壓力更大。

浙江大學公共管理學院土地管理系系主任吳宇哲認為,長租公寓“先租再賃”的“吃差價”模式下,營利手段單一,疫情突發,企業經營成本上升,營利渠道貧乏,缺乏有效應對壓力的措施。

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林認為,長租公寓為擴張牟利盲目依賴“租金貸”,由此對企業資金、對相關業主和租戶利益都會帶來風險隱患。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒,長租公寓企業使用“租金貸”應適度,絕不能形成依賴。“長租公寓后續發展需管控金融操作,進行市場壓力測試和空置率帶來的風險測試。”

當前已出臺相關金融優惠政策幫助企業減輕壓力。明源地產研究院首席研究員艾振強認為,相關平臺企業不能,也不應依賴業主減租、延付等方式,企業應立足于自救措施。他說,當前不少租戶雖被阻隔在家中,但未來租賃需求仍存在,可積極利用網絡短視頻平臺進行宣推,同時舉辦相關便利優惠活動,提前蓄客。

1月26日,銀保監會發布通知,要求對于受疫情影響較大的批發零售、住宿餐飲等行業,不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。鼓勵通過各種方式支持企業戰勝疫情災害,隨后各大銀行紛紛出臺延長還款期限、減免逾期利息、信貸重組等政策。

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